Aspectos Fiscales del Alquiler Vacacional en España

¿Qué constituye un alquiler turístico?

La Agencia Tributaria establece que  se considera alquiler vacacional cuando se cede el uso temporal de una vivienda amueblada y equipada (con electrodomésticos como nevera, lavadora, etc.), que esté anunciada en canales turísticos (agencias de viajes, plataformas que permiten reserva y demás).

Es esencial comprender que, dado su carácter temporal, debemos distinguir dos períodos que deben declararse en el mismo año fiscal:

1. Período de Alquiler : Se refiere al tiempo durante el cual la vivienda ha estado alquilada. Todos los ingresos deben declararse, aunque es posible deducir los gastos en proporción a los días alquilados.

2. Período de Inactividad: Este se refiere al tiempo en el que la vivienda ha estado disponible pero no alquilada. En este caso, se implica una renta atribuida por Hacienda, y deben declararse los ingresos por la mera posesión de una segunda residencia.

Cabe destacar que el propietario debe declarar como rendimientos de capital inmobiliario todas las rentas netas obtenidas durante el ejercicio, sin la posibilidad de aplicar la reducción del 60% (50% a partir del 01 de enero de 2024 para aquellos todos contratos firmados a partir del 23 de mayo de 2023), reservado para viviendas destinadas a residencia habitual.

Normativa aplicable a los Alquileres Turísticos

Hasta el año 2013, los alquileres vacacionales estaban sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Sin embargo, a partir de ese año, entró en vigor una nueva ley que transfirió la competencia normativa a las comunidades autónomas.

No existe un marco estatal que regule estos alquileres, ya que se han excluido de la LAU. Por lo tanto, las regulaciones y requisitos mínimos varían según la comunidad autónoma. Los propietarios deben ponerse en contacto con las autoridades locales para garantizar el cumplimiento de estas regulaciones, que incluyen licencias y registro de viviendas.

Declaración de Ingresos del Alquiler Vacacional

La regulación española para el alquiler vacacional generalmente distingue entre los establecimientos que ofrecen servicios de hospedaje y aquellos que no lo hacen. Esta distinción es crítica, ya que determina las obligaciones fiscales y regulaciones aplicables al alojamiento.

Caso 1: Alquileres con Servicios de Hospedaje

Estos alquileres ofrecen servicios adicionales durante la estancia, como recepción las 24 horas, limpieza periódica, cambio de ropa de cama, entre otros. Estos alquileres se consideran una actividad empresarial, lo que implica rendimientos de actividades económicas.

Caso 2: Alquileres sin Servicios de Hospedaje

En caso de no ofrecer servicios de hospedaje, el alquiler vacacional se considera simplemente un alquiler a tributar como rendimientos de capital inmobiliario. No obstante, esto no excluye la posibilidad de proporcionar ciertos servicios, como limpieza antes y después de la estancia o asistencia técnica.

Impuestos Aplicables

1. Impuesto de las Actividades Económicas (IAE):  El cual sujeta a cualquier persona física o jurídica que realice una actividad empresarial en España. Este impuesto quedará e xento en el caso de sujeción de personas físicas y, para las personas jurídicas, si la facturación anual es inferior a un millón de euros; aunque la inscripción es obligatoria.

2. Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): Los alojamientos turísticos sin servicios complementarios considerados hoteleros están exentos del IVA al no considerar rendimientos de actividad económica.

3. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): Los rendimientos del alquiler vacacional sin servicios hoteleros se consideran rendimientos del capital inmobiliario y deben tributar por el ITP, en caso de transmisión o venta, y cuya cantidad varía según la comunidad autónoma.

4. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): Los ingresos de alquileres vacacionales sin servicios se consideran rendimientos del capital inmobiliario, y los propietarios deben calcularlos restando los gastos deducibles a los ingresos brutos.

Es importante destacar que no se aplica la deducción del 60%  (50% a partir del 01 de enero de 2024 para todos aquellos contratos firmados a partir del 23 de mayo de 2023),  destinada a alquileres de viviendas de uso habitual.

Implicaciones derivadas de la no declaración de Ingresos del Alquiler Vacacional

En respuesta a la economía sumergida en el sector del alquiler vacacional, Hacienda ha intensificado la supervisión de viviendas turísticas. Obligando a plataformas como Airbnb o Booking.com a proporcionar información sobre propiedades anunciadas, sus propietarios e ingresos mediante el modelo 179.

Las sanciones por no declarar los ingresos pueden variar desde el 50% hasta el 150% de lo no declarado y pueden aumentar dependiendo de la comunidad autónoma.

Cumplir con las obligaciones fiscales es esencial para evitar sanciones y asegurar un negocio de alquiler vacacional en cumplimiento con la ley española.

Este artículo ha examinado de manera exhaustiva las implicaciones fiscales del alquiler vacacional en España, proporcionando un marco sólido para que los propietarios comprendan sus responsabilidades y obligaciones en este sector. No obstante, al interferir y tener que liquidar impuestos cedidos a Comunidades Autónomas y tributos locales, es importante mantenerse asesorado por su gestoría o despacho de confianza.